El dato obliga a matizar la idea de que esta fórmula “cada vez se utiliza más”. No crece todos los años. El Colegio de Registradores contabilizó 1.798 operaciones en 2025, un 1% menos que el ejercicio anterior. Aun así, el volumen sigue casi un 65% por encima de las 1.093 compraventas registradas en 2020.
La nuda propiedad no es masiva, pero se ha consolidado
La cifra sigue siendo pequeña frente al conjunto del mercado. En 2025 se registraron 705.357 compraventas de vivienda en España, por lo que las operaciones de nuda propiedad representaron alrededor del 0,25% del total. No es una fórmula mayoritaria, aunque sí tiene bastante más peso que en los mínimos de 2020.
El interés tampoco ha desaparecido de la agenda inmobiliaria. En junio de 2026, el Colegio de Registradores volvió a señalar la venta de la nuda propiedad con reserva de usufructo entre las fórmulas que permiten transformar patrimonio inmobiliario en liquidez durante la longevidad, junto a la hipoteca inversa, la renta vitalicia o la venta con alquiler garantizado.
Para el propietario, el atractivo es fácil de entender: obtiene dinero de un patrimonio que hasta entonces estaba concentrado en la vivienda sin tener que abandonar necesariamente su casa. Pero una oportunidad de liquidez no es lo mismo que dinero gratis. A cambio se renuncia a una parte fundamental de la propiedad.
Qué vendes realmente si sigues viviendo en la casa
La operación separa dos derechos. El comprador adquiere la nuda propiedad y el vendedor se reserva el usufructo, habitualmente vitalicio. El Código Civil define el usufructo como el derecho a disfrutar bienes ajenos, de manera que quien conserva ese derecho puede seguir utilizando la vivienda pese a haber transmitido la nuda propiedad.
Cuando el usufructo es vitalicio, su extinción se produce con el fallecimiento del usufructuario y el comprador pasa a reunir la plena propiedad. Esto tiene una consecuencia que conviene valorar antes de mirar solamente la cantidad que se va a cobrar: la vivienda ya no formará parte de la futura herencia en los mismos términos que antes de venderla.
Tampoco es una hipoteca inversa. En esta última se contrata un préstamo o crédito garantizado por la vivienda y el propietario no necesita venderla. En la nuda propiedad sí existe una transmisión de derechos sobre el inmueble. Son caminos distintos para obtener liquidez y sus consecuencias patrimoniales tampoco son las mismas.
El precio no es el valor completo de mercado
El comprador de una nuda propiedad no puede disponer libremente de la vivienda mientras continúe el usufructo. Ese derecho que conserva el vendedor tiene un valor económico, por lo que el importe recibido no puede compararse sin más con el precio de una vivienda vendida en pleno dominio y libre de ocupantes.
La normativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales incluye una regla específica para valorar fiscalmente los usufructos vitalicios en función de la edad y establece que el valor de la nuda propiedad se obtiene por diferencia respecto al valor total. Esa fórmula tributaria no debe confundirse automáticamente con el precio comercial que finalmente acuerden comprador y vendedor.
También hay que dejar claro quién soportará los gastos posteriores. Con carácter general, el Código Civil atribuye al usufructuario las reparaciones ordinarias y al propietario las extraordinarias, además de regular determinadas cargas y contribuciones. La escritura y la normativa civil aplicable deben revisarse con detalle, especialmente en cuestiones como obras, gastos periódicos o mantenimiento.
La ventaja fiscal para mayores de 65 años tiene condiciones
Hay un punto especialmente relevante para el bolsillo. La Agencia Tributaria confirma que la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda habitual puede estar exenta de IRPF para los mayores de 65 años que se reservan el usufructo vitalicio, siempre que se cumplan las condiciones exigidas.
La propia AEAT precisa, entre otros aspectos, que para esta exención la vivienda debe cumplir los requisitos para tener la consideración de habitual y que el contribuyente debe haber ostentado el pleno dominio durante el periodo exigido. Por eso tener 65 años no basta, por sí solo, para dar por hecho el beneficio fiscal.
Y eso tampoco convierte toda la operación en una transmisión sin impuestos ni gastos. Existen reglas fiscales para la adquisición de la nuda propiedad y deben añadirse los costes que correspondan por formalización, registro y demás obligaciones de cada operación. Lo importante es calcular cuánto dinero queda realmente disponible en términos netos, no quedarse únicamente con el precio pactado.
Quien transforme una vivienda en capital líquido tendrá después otra decisión diferente: cómo conservar ese dinero mientras lo necesita. Como referencia, puede ampliarse información sobre las mejores cuentas de ahorro o revisar qué bancos pagan más intereses por los ahorros. Esa decisión llega después y, por sí sola, no debería justificar la venta de la nuda propiedad.
La clave no está en vender deprisa, sino en saber exactamente qué se conserva y qué se pierde. La nuda propiedad puede aportar liquidez sin obligar a dejar la vivienda, pero cambia la titularidad, condiciona la herencia y reparte derechos y obligaciones durante años. Todo eso debe estar claro antes de firmar.
