El dato es llamativo. Según cifras del Banco Central Europeo recogidas este 21 de agosto, España aparece con un tipo medio del 2,89% en las nuevas hipotecas, solo por detrás de Malta y Bulgaria. Para el conjunto de la zona euro, el indicador sintético del coste de financiación para comprar vivienda se situó en junio en el 3,48%.
La distancia refleja una competencia intensa entre los bancos españoles por captar clientes hipotecarios. Pero el escenario de tipos ha cambiado: el BCE elevó sus tipos oficiales en 25 puntos básicos en junio y, en su reunión del 23 de julio, mantuvo la facilidad de depósito en el 2,25%, el tipo de refinanciación en el 2,40% y la facilidad marginal en el 2,65%.
Por qué las hipotecas españolas están saliendo más baratas
La explicación principal que señala la aseguradora de crédito Coface está en los márgenes. Los bancos españoles han apretado los precios para ganar negocio hipotecario y captar clientes con los que mantener una relación durante muchos años. Una hipoteca puede traer además nómina, recibos, tarjetas, seguros y otros productos.
El aviso de Coface va un paso más allá. Algunas hipotecas fijas a largo plazo se estarían comercializando a tipos inferiores al coste de determinadas coberturas que utilizan los bancos para protegerse frente a movimientos de los tipos. Al mismo tiempo, la financiación barata proporcionada durante años por el BCE ha perdido peso y las entidades dependen más de depósitos y mercados. El coste de captar ahorro importa cada vez más y también se refleja en la competencia por las cuentas remuneradas.
La cuestión es especialmente relevante en un mercado donde el tipo fijo continúa teniendo mucho peso. El INE señaló que el 60,9% de las hipotecas sobre vivienda constituidas en mayo fueron a tipo fijo. Para quien ya ha firmado una hipoteca fija, una subida posterior de los tipos no modifica por sí sola la cuota pactada. El riesgo afecta sobre todo al precio de las nuevas ofertas y a cuánto margen tengan los bancos para seguir rebajándolas.
El escenario de Coface que puede notarse directamente en la cuota
Coface no plantea una crisis financiera inminente. Su advertencia es más concreta: si vuelve a encarecerse la financiación, la rentabilidad de las nuevas hipotecas puede estrecharse y los bancos tendrán menos espacio para mantener ofertas tan agresivas. En su análisis, una subida de 100 puntos básicos podría comerse buena parte del margen de determinadas hipotecas no cubiertas concedidas en torno al 2,6%.
Para el comprador, el efecto sería más visible. Coface calcula que un aumento de un punto porcentual en los tipos podría reducir entre un 10% y un 15% la capacidad de compra de vivienda de los potenciales compradores. Es un escenario de sensibilidad, no una previsión cerrada: el impacto real dependerá del importe, el plazo, los ingresos del hogar y las condiciones del préstamo.
Un ejemplo permite llevarlo al bolsillo. En una hipoteca teórica de 150.000 euros a 25 años, pasar del 2,89% al 3,89% elevaría una cuota aproximada de 703 a 783 euros mensuales, alrededor de 80 euros más al mes. Es un cálculo orientativo mediante el sistema habitual de cuotas constantes y no incluye seguros, comisiones ni otros gastos.
El 2,89% no es la oferta que recibirá todo el mundo
La media española permite comparar el mercado con otros países, pero no es una oferta disponible automáticamente para cualquier cliente. El interés final depende del porcentaje de la vivienda que se financie, los ingresos, el plazo, la estabilidad económica, el perfil de riesgo y las bonificaciones que ofrezca cada entidad.
Aquí está una de las partes que más conviene vigilar. El Banco de España recuerda que la TAE es la referencia más útil para comparar préstamos antes de contratarlos porque incorpora, además del interés, comisiones y otros gastos. Un banco puede reducir el tipo a cambio de nómina, seguros, tarjetas u otras vinculaciones, pero esos productos también tienen un coste. Antes de quedarse con el porcentaje más bajo, tiene sentido comparar bancos y cuentas y revisar el paquete completo.
La lectura práctica de la advertencia de Coface no es que haya que correr a firmar una hipoteca. Es otra: España disfruta ahora de financiación hipotecaria relativamente barata frente a la eurozona, pero esa ventaja puede reducirse si siguen aumentando los costes que soportan los bancos. Antes de firmar, la clave está en mirar la TAE, la cuota con y sin bonificaciones y cuánto cuestan realmente los productos asociados.
