El cambio no es menor. El informe Vivienda en Costa 2026, publicado por Tinsa by Accumin el 19 de agosto, analiza más de 250 municipios costeros agrupados en 51 zonas de 22 provincias, dejando fuera las capitales. Su diagnóstico apunta a que la frontera entre vivienda habitual y vacacional se está borrando en una parte creciente del litoral.
Las zonas que ya funcionan como un único mercado, sin apenas diferencia entre primera y segunda residencia, han pasado del 8% al 20% en un año. Además, en el 61% de las áreas consultadas los técnicos de Tinsa consideran que la segunda residencia está distorsionando el mercado habitual, frente al 54% del año anterior, al elevar precios y reducir oferta tanto en venta como en alquiler.
El esfuerzo de compra sube al 40% de la renta en la costa
Para una familia que busca vivienda habitual, el dato más delicado está en la capacidad real para pagarla. Tinsa incorpora este año un indicador de esfuerzo que mide qué proporción de la renta disponible de un hogar medio sería necesaria para afrontar el primer año de una hipoteca.
En las zonas costeras analizadas, ese esfuerzo alcanza el 40% de la renta disponible, frente al 34% del conjunto nacional. La propia tasadora sitúa el 35% como un umbral razonable de referencia. La presión es todavía mayor en Baleares, con un 59%; la costa de Málaga, con un 57%; y la de Alicante, con un 46%. En cambio, varias zonas de Galicia y Asturias, junto a determinados tramos de Murcia, Valencia, Castellón o Almería, permanecen por debajo del 35%.
A esa dificultad se suma el precio. La vivienda en la costa, contando primera y segunda residencia, se encareció un 13,5% interanual en el primer trimestre de 2026, mientras el valor estimado de la segunda residencia se situó en torno a 3.150 euros por metro cuadrado. No todos los hogares lo notan igual, pero cuanto mayor es el precio de entrada, más difícil resulta que los salarios locales sigan el ritmo.
Se construye más, pero buena parte del producto sigue mirando al comprador vacacional
Podría parecer que construir más viviendas resolvería parte del problema. Los visados para nueva construcción en los municipios costeros aumentaron un 21,7% durante 2025. Sin embargo, Tinsa advierte de que buena parte de esa promoción continúa orientándose hacia el segmento vacacional, que puede ofrecer una mayor rentabilidad al promotor, y no necesariamente hacia la vivienda habitual que necesita la población residente.
De hecho, el 77% de las zonas analizadas registró nuevos proyectos de vivienda vacacional durante el último año. Al mismo tiempo, las compraventas en los municipios costeros alcanzaron 204.089 operaciones en 2025, un 1,7% más que un año antes, según los datos del Ministerio de Vivienda recogidos por Tinsa.
Para el bolsillo del residente, esta diferencia importa. Que haya más grúas no significa necesariamente que aparezca más vivienda accesible para vivir todo el año. Si el nuevo producto sale al mercado con precios pensados para compradores de segunda residencia, el aumento de la construcción puede convivir con grandes dificultades de acceso para familias y trabajadores locales.
La vivienda turística añade presión, pero no es lo mismo que una segunda residencia
Conviene separar conceptos. Una segunda residencia puede utilizarse de forma privada durante determinadas épocas del año sin destinarse al alquiler turístico. Y una vivienda turística es una categoría específica vinculada al alojamiento temporal. Sumar ambas como si fueran lo mismo llevaría a exagerar el tamaño del problema.
Aun con esa cautela, el peso del alojamiento turístico ayuda a entender la competencia por el parque residencial en algunas zonas. El INE contabilizaba en mayo de 2026 341.001 viviendas turísticas en España. Andalucía concentraba 90.649; Cataluña, 51.305; la Comunitat Valenciana, 51.268; Canarias, 48.356; y Baleares, 21.304. Son viviendas turísticas, no un recuento de todas las segundas residencias.
La regulación también se está moviendo. Tinsa señala cambios recientes en materia turística o vacacional en el 21% de las zonas costeras analizadas, frente al 9% del año anterior. Por ahora, la tasadora no aprecia de forma generalizada que estas medidas estén devolviendo suficiente vivienda al mercado permanente ni moderando claramente los precios.
Qué debe mirar ahora quien busca vivienda habitual en el litoral
La media nacional sirve para detectar el problema, pero la costa española no es un único mercado. Para quien busca una casa donde vivir todo el año, resulta más útil mirar el esfuerzo hipotecario de su zona, la oferta realmente destinada a residencia habitual y el tipo de vivienda nueva que se está construyendo que quedarse únicamente con un precio medio nacional.
También importa separar el precio anunciado de la capacidad real de pago. Un mercado puede mantener muchas compraventas y, al mismo tiempo, dejar fuera a parte de los hogares locales si una proporción creciente de la oferta está orientada a compradores con mayor poder adquisitivo o a usos vacacionales. Esa es una de las señales que Tinsa identifica en una parte cada vez mayor del litoral.
La idea práctica es sencilla: en la costa ya no basta con preguntar cuánto cuesta una casa. Conviene comprobar cuánto de la renta familiar exige financiarla, cuánta oferta está realmente disponible para vivir todo el año y qué parte del nuevo parque está orientada al segmento vacacional.
