El Barómetro del Alquiler del segundo trimestre de 2026 proyecta que la oferta residencial se reducirá en 22.927 viviendas durante el año, un 3,35% menos que en 2025. Al mismo tiempo, calcula una media de 143 interesados por cada inmueble anunciado durante sus primeros diez días. Es una previsión elaborada por el Observatorio del Alquiler, impulsado por la Fundación Alquiler Seguro, no un registro oficial de viviendas retiradas, pero refleja una presión creciente sobre quienes buscan casa.
La caída de la oferta no tiene una sola causa. Hay propietarios que venden, otros que cambian de modalidad y algunos que prefieren no volver a arrendar. También hay caseros que continúan porque cuentan con un inquilino estable y unos números que todavía les encajan. La clave está en no convertir una preocupación real de parte del mercado en una regla general.
La rentabilidad bruta ya no cuenta toda la historia
El primer problema aparece antes incluso de firmar el contrato: comprar una vivienda es más caro. El precio de la vivienda subió un 12,9% interanual en el primer trimestre de 2026, según el INE, y el avance alcanzó el 13,5% en la segunda mano. Cuanto mayor es el precio de entrada, más difícil resulta obtener un margen atractivo sin elevar mucho la renta.
Además, la renta mensual no equivale al beneficio. Del ingreso hay que descontar, según cada caso, la financiación, el IBI, la comunidad, el seguro, las reparaciones, el mantenimiento, los periodos sin inquilino y los impuestos. Un piso que ingresa 1.000 euros al mes no deja automáticamente 12.000 euros limpios al año.
Ese cálculo explica por qué algunos propietarios comparan el rendimiento neto del alquiler con alternativas más líquidas y menos exigentes de gestionar, como los depósitos a plazo fijo o las cuentas remuneradas. No son productos equivalentes ni tienen los mismos riesgos, pero sirven para recordar que la vivienda compite con otras formas de colocar el ahorro.
Los límites legales obligan a rehacer las cuentas
La actualización anual de la renta tampoco puede hacerse de forma libre. Para los contratos firmados después del 26 de mayo de 2023, el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda funciona como límite. El último dato disponible, correspondiente a junio de 2026, fue del 2,44%.
En las zonas declaradas de mercado residencial tensionado existen restricciones adicionales. Según el supuesto, la renta inicial de un nuevo contrato puede quedar vinculada al contrato anterior o al sistema estatal de precios de referencia, especialmente cuando el propietario es gran tenedor o cuando la vivienda no se ha alquilado como residencia habitual durante los cinco años anteriores y la declaración territorial contempla ese caso.
La fiscalidad también cambia el resultado. La Agencia Tributaria mantiene una reducción general del 60% sobre el rendimiento neto positivo para determinados contratos anteriores al 26 de mayo de 2023. En los posteriores, la reducción general es del 50%, aunque puede subir al 60%, 70% o 90% si se cumplen condiciones concretas. No se aplica sobre la renta bruta, sino después de calcular ingresos y gastos deducibles.
El impago y los daños pesan más que una subida
Para muchos arrendadores, el mayor freno no es ganar un poco menos, sino afrontar varios meses sin cobrar mientras siguen pagando los gastos del inmueble. Un estudio del Observatorio del Alquiler sitúa el impago y los posibles daños en la vivienda como las dos principales preocupaciones declaradas por los propietarios consultados.
De ahí surge la frase de que la inversión «deja de tener sentido». La pronunció Òscar Gorgues, gerente de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, al hablar del riesgo de impago y de la dificultad percibida para recuperar el inmueble. Conviene ponerla en contexto: es una valoración crítica de un representante del sector, no una estadística oficial ni una conclusión aplicable a todos los propietarios.
También existe la otra cara. Un contrato estable, un inquilino solvente y una rotación baja pueden reducir periodos vacíos, gastos de búsqueda y conflictos. Por eso, una menor capacidad para subir la renta no implica necesariamente que la operación deje de ser rentable. Depende del precio de compra, la deuda, el estado del piso, la ubicación y los costes reales.
Qué debería revisar cada parte antes de actuar
El propietario necesita calcular la rentabilidad neta anual, no quedarse con el alquiler mensual. También debe comprobar la fecha del contrato, si la vivienda está en una zona tensionada, qué índice permite aplicar, qué reducción fiscal le corresponde y cuánto margen conserva después de gastos y posibles incidencias.
El inquilino, por su parte, debería revisar que cualquier actualización respete el contrato y el índice legal aplicable. Una subida no puede imponerse de cualquier manera ni en cualquier momento. Si la vivienda está en una zona tensionada, también conviene comprobar si el precio del nuevo contrato está sujeto al alquiler anterior o al sistema estatal de referencia.
La oferta que desaparece perjudica sobre todo a quien busca vivienda: hay más competencia y menos margen para elegir. Pero el debate no se resuelve culpando a una sola parte. Para que un piso siga en alquiler, la operación debe ser asumible para el inquilino y sostenible para el propietario. Esa es la cuenta que ahora muchos están rehaciendo.
