La revisión del padrón municipal sitúa a Madrid en 3.497.277 habitantes a 1 de enero de 2026, 30.647 menos que un año antes, aunque todavía en el entorno de los 3,5 millones, el nivel más alto de la serie histórica. El dato necesita un matiz importante: en las fuentes oficiales consultadas no existe un indicador que diga que la capital haya alcanzado un “tope” de población. Lo que sí aparece con claridad es una tensión creciente entre vivienda disponible, precios y movimientos de población.
En 2025, Madrid registró un saldo migratorio exterior positivo de 106.117 personas. Al mismo tiempo, el saldo con otros municipios españoles fue negativo en 37.957: hubo 82.235 altas y 120.192 bajas. Cerca de 57.000 movimientos de salida tuvieron como destino otros municipios de la propia Comunidad de Madrid. El Ayuntamiento también advierte de que el descenso total del padrón estuvo muy condicionado por casi 100.000 bajas derivadas de su gestión administrativa, por lo que sería incorrecto atribuir la caída de habitantes únicamente a la vivienda.
El alquiler marca récord y comprar sigue cerca de máximos
El precio de oferta del alquiler en Madrid alcanzó en julio los 23,2 euros por metro cuadrado al mes, un 5,8% más que un año antes y máximo de la serie publicada actualmente por idealista. En venta, el precio anunciado se situó en 6.547 euros por metro cuadrado: baja un 1,1% desde el máximo de abril, pero todavía está un 3,1% por encima de julio de 2025. Son precios de anuncio, no rentas firmadas ni importes finales de compraventa.
Llevado a un ejemplo sencillo, un piso de 70 metros cuadrados equivaldría a unos 1.624 euros mensuales de alquiler con ese promedio de oferta. En compra, esos mismos 70 metros rondarían los 458.290 euros, antes de impuestos, gastos y financiación. No significa que todos los pisos cuesten eso, pero permite entender la dimensión que alcanza la partida de vivienda en muchos presupuestos.
La presión afecta especialmente a quienes tienen menos margen financiero para absorber una subida de renta o reunir una entrada. Además, una pequeña bajada mensual en los precios de venta no supone por sí sola un cambio de tendencia cuando el nivel de partida continúa apenas un 1,1% por debajo del máximo registrado en abril.
Madrid gana población exterior, pero pierde saldo frente a otros municipios
El patrón demográfico de la capital resulta especialmente revelador. Madrid sigue atrayendo residentes desde el extranjero mientras mantiene un saldo negativo con el resto de municipios españoles. La mayor parte de las salidas interiores se dirige a otras localidades de la propia región, aunque las estadísticas del padrón no explican el motivo concreto de cada mudanza.
Por eso conviene evitar una conclusión demasiado rápida. No está demostrado que las 37.957 salidas netas se deban exclusivamente al precio de la vivienda. Sí existe un problema más amplio y documentado: el Banco de España señala que en las grandes áreas urbanas la demanda de alquiler ha avanzado más que una oferta que crece a un ritmo insuficiente, con el dinamismo demográfico y la concentración de población y actividad entre los factores que explican esa presión. El mayor esfuerzo económico recae especialmente sobre hogares con menos ingresos y jóvenes.
Para el bolsillo, mudarse fuera de la capital puede reducir el coste de la vivienda en determinados casos, pero no siempre abarata la vida en la misma proporción. Alquiler o cuota, transporte, tiempo de desplazamiento, suministros y otros gastos del hogar forman parte de la misma cuenta. Mirar únicamente el precio mensual de la vivienda puede esconder una parte relevante del coste.
La región puede sumar casi 393.000 hogares hasta 2041
La presión tampoco termina en el límite municipal. La última Proyección de Hogares del INE estima que la Comunidad de Madrid pasaría de 2.749.715 hogares en 2026 a 3.142.596 en 2041. Son 392.881 hogares adicionales, un incremento del 14,3%. Se trata de una proyección y no de una cifra garantizada, pero muestra el volumen de demanda residencial que podría generarse durante los próximos años.
Las administraciones están tratando de ampliar la oferta, aunque construir vivienda requiere tiempo. La Comunidad de Madrid informa de 6.419 viviendas entregadas mediante el Plan Vive hasta julio de 2026, dentro de una meta de 14.000 durante la legislatura. En la capital, el Ayuntamiento anunció para 2026 el inicio de las obras de otras 2.500 viviendas de alquiler asequible de EMVS Madrid.
Ahí está uno de los puntos que determinarán lo que ocurra con los precios. Si la creación de hogares continúa siendo intensa y la nueva oferta tarda años en llegar al mercado, la presión puede desplazarse desde la capital hacia los municipios del entorno sin desaparecer. Hablar de un “límite” puede servir para describir esa tensión, pero no debe confundirse con un techo demográfico oficial.
Qué debería revisar ahora un hogar madrileño
Para quien alquila, la primera cuenta no debería quedarse en el precio por metro cuadrado. Conviene considerar conjuntamente renta, suministros, transporte y el coste que supondría cambiar de municipio. Para quien estudia comprar, el precio anunciado tampoco es el desembolso final: entran en juego la entrada, impuestos, gastos y la cuota de la hipoteca que pueda asumir el hogar sin llevar su presupuesto al límite.
Quien esté reuniendo esa entrada puede consultar nuestra guía de mejores cuentas de ahorro y la comparativa de bancos que dan más intereses por tus ahorros. No solucionan el encarecimiento de la vivienda, pero pueden ayudar a revisar dónde se mantiene el dinero líquido destinado a una futura entrada sin asumir riesgos innecesarios.
La señal importante no es que Madrid haya alcanzado un techo literal de población. Es que la capital combina alquileres en máximos, precios de compra muy elevados, demanda sostenida y un saldo migratorio negativo frente a otros municipios, mientras la región puede seguir creando cientos de miles de hogares. Para el bolsillo, la clave está en calcular el coste completo de vivir dentro o fuera de Madrid antes de sacar conclusiones.
