La conclusión procede de Where Can You Still Afford to Live? – A Comparative Perspective on European Housing Affordability, de Franziska Sielker y Selim Banabak, publicado en Journal of Maps. Los investigadores analizaron alrededor de 22 millones de anuncios inmobiliarios de más de 30 países y cruzaron los precios ofertados con los ingresos medios regionales para estimar cuántos metros cuadrados resultan asequibles.
La referencia es exigente, pero sencilla de entender. El mapa calcula la superficie que podría financiarse con una hipoteca a 30 años dedicando aproximadamente un tercio del ingreso medio anual al pago, por lo que se trata de una medida comparable de asequibilidad y no de una oferta hipotecaria real.
Conviene matizar también el titular: los autores trabajan con ingresos regionales medios, no con la nómina concreta de cada trabajador. Dos hogares de una misma zona pueden tener una capacidad de compra muy distinta aunque el mapa los sitúe bajo el mismo promedio.
La barrera empieza mucho antes de los 75 metros cuadrados
El estudio encuentra otra señal todavía más dura. Alrededor del 44% de la población urbana europea vive en ciudades donde unos ingresos medios solo permiten acceder a menos de 50 m², una superficie próxima a la de un estudio o un piso pequeño de un dormitorio.
El alquiler tampoco elimina el problema. Según la investigación, el 39% de los europeos no puede permitirse alquilar una vivienda de unos 50 m² bajo el mismo criterio de esfuerzo sobre los ingresos, lo que muestra que en muchas zonas la presión afecta simultáneamente a compradores e inquilinos.
Madrid aparece entre los focos urbanos con mayor presión
Las áreas alrededor de París, Berlín y Madrid figuran entre los puntos urbanos más afectados por la falta de asequibilidad. El mapa también detecta una presión elevada en zonas costeras y de montaña con fuerte actividad turística, donde la vivienda disponible compite con otros usos residenciales.
Eso no significa que toda España tenga el mismo problema ni que 75 m² cuesten lo mismo en cualquier municipio. El propio trabajo utiliza precios agregados a escala municipal y reconoce que puede perder diferencias relevantes entre barrios; además, se basa en precios de anuncio y no en precios finales de compraventa.
Para el bolsillo, ese matiz importa. La asequibilidad depende tanto del ingreso como del lugar concreto donde se busca vivienda, de modo que un promedio europeo o nacional sirve para detectar el problema, pero no para calcular lo que una familia determinada puede comprar.
La hipoteca no es el único obstáculo: también hace falta entrada
Hay una limitación especialmente importante para quien piensa en comprar. El estudio mide la relación entre ingresos, precio y cuota, pero no incorpora otras barreras como el dinero necesario para la entrada; en España, el Banco de España recuerda que la cuantía de una hipoteca está ligada a la tasación y normalmente alcanza como máximo el 80% de ese valor.
La entidad tampoco mira únicamente el precio de la casa. Antes de conceder financiación estudia la capacidad de pago mediante los ingresos presentes y previsibles, el patrimonio, los gastos y otros compromisos financieros, por lo que encajar en el cálculo académico no equivale a conseguir una hipoteca.
Para quien todavía esté formando ese colchón, separar el dinero destinado a la futura entrada de los gastos cotidianos facilita saber qué capital está realmente disponible. Puede servir como referencia la comparativa de cuentas de ahorro de Finantres, sin perder de vista que la compra tendrá además otros costes y condiciones.
Qué significa este dato para el bolsillo de quien quiere comprar
La lectura práctica es que alargar la financiación no basta por sí solo para resolver el acceso a la vivienda: la investigación ya utiliza un plazo de 30 años y, aun así, más de siete de cada diez europeos viven en zonas donde el ingreso medio no llega a financiar más de 75 m². El cuello de botella está en la combinación de precio, ingresos y ahorro previo.
Tampoco conviene interpretar el “tercio de los ingresos” como una regla que obligue al banco a prestar. Es el supuesto elegido por los investigadores para comparar territorios; en una operación real, la entidad decide después de evaluar la solvencia y el importe puede quedar condicionado por la tasación.
La clave está en no confundir el precio del anuncio con el presupuesto real del hogar. Antes de contar con una vivienda, hay que saber qué ahorro propio quedaría disponible, qué cuota deja margen para el resto de gastos y qué financiación sería viable; mientras se reúne la entrada, también pueden consultarse las opciones para remunerar el ahorro sin convertir una rentabilidad anunciada en dinero garantizado.
