La cuenta ordinaria tiene dos partes. Por un lado, la entrada que no cubre la hipoteca: normalmente, alrededor del 20% del valor de tasación. Por otro, los impuestos y gastos de compraventa, que pueden rondar otro 12% del precio. Es una referencia prudente, no una factura exacta.
Con esa regla, una vivienda de segunda mano de 200.000 euros exigiría aproximadamente 64.000 euros ahorrados. Para una de 250.000 euros, la cifra subiría a unos 80.000 euros; y para una de 300.000 euros, a unos 96.000 euros. El cálculo supone que la tasación no queda por debajo del precio de compra, porque en ese caso habría que aportar todavía más dinero.
El objetivo tampoco es estático. Los precios de la vivienda en Cataluña aumentaron un 10,5% interanual en el primer trimestre de 2026, según el INE. Con la regla del 32%, cada 10.000 euros adicionales en el precio elevan en unos 3.200 euros el ahorro necesario.
El impuesto puede cambiar la cuenta en miles de euros
En una vivienda usada de hasta 600.000 euros, el tipo general del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en Cataluña es del 10%. Eso supone 20.000 euros para una casa de 200.000 euros o 30.000 euros para una de 300.000 euros, antes de sumar notaría, registro, tasación y otros gastos de la operación.
Algunos compradores pueden aplicar un tipo reducido del 5%. En el caso de los jóvenes, la Agencia Tributaria de Cataluña exige tener 35 años o menos, destinar el inmueble a vivienda habitual y no superar 36.000 euros en la suma ajustada de las bases general y del ahorro del IRPF. En una compra de 200.000 euros, pasar del 10% al 5% reduce el impuesto en 10.000 euros, pero solo si se cumplen todos los requisitos.
En obra nueva, la cuenta es distinta: la compra al promotor tributa con un IVA del 10% con carácter general, en lugar de ITP. También pueden aparecer otros costes tributarios y de formalización, por lo que conviene calcular esa operación por separado y no aplicar automáticamente la regla de la vivienda usada.
El Préstamo Emancipación cubre la entrada, no los gastos
La principal novedad de 2026 está en el Préstamo ICF Vivienda Emancipación, cuyo límite de edad se amplió de 35 a 40 años en junio. El programa permite financiar hasta el 20% del menor valor entre el precio de compra y la tasación, con un máximo de 50.000 euros, al 0% y sin comisiones.
Para una vivienda de 200.000 euros, el préstamo podría cubrir los 40.000 euros de entrada. El comprador seguiría necesitando alrededor de 24.000 euros para impuestos y gastos si toma como referencia el 12%. En una vivienda de 250.000 euros, el ahorro orientativo sería de unos 30.000 euros. Si el precio alcanza 300.000 euros, el límite de 50.000 euros deja 10.000 euros de entrada sin cubrir; sumados los gastos, el objetivo se acercaría a 46.000 euros.
No es una subvención ni dinero que desaparece. El préstamo debe devolverse después de terminar de pagar la hipoteca bancaria, durante un plazo de cinco años. Además, la vivienda pasa a ser de protección oficial de precio limitado de forma permanente, con restricciones para venderla o alquilarla. También se exige empadronamiento en Cataluña, que sea la primera vivienda habitual y cumplir límites de ingresos y solvencia.
Ahorrar la entrada no basta para poder comprar
Tener el dinero inicial no garantiza que el banco apruebe la hipoteca. La entidad estudia ingresos, estabilidad laboral, otras deudas y capacidad de pago. El Banco de España señala que el endeudamiento total no debería superar el 40% de los ingresos netos mensuales, una referencia que incluye la hipoteca y el resto de préstamos.
También conviene evitar llegar a la firma con la cuenta a cero. Mudanza, pequeñas reparaciones, muebles, seguros o una derrama de la comunidad pueden aparecer poco después. La clave está en separar el dinero de la compra de un colchón para imprevistos y mantener el ahorro de corto plazo en productos líquidos y de bajo riesgo, como una cuenta de ahorro o alguna de las cuentas remuneradas disponibles.
Quien todavía tenga varios meses por delante puede comparar también depósitos a corto plazo, siempre que el vencimiento encaje con la fecha prevista de compra. No se trata de exprimir la rentabilidad a costa de bloquear el dinero que hará falta para las arras, los impuestos o la firma.
El objetivo prudente para una compra ordinaria en Catalunya sigue cerca del 32% del precio. Puede bajar hacia el 12% para quienes accedan al Préstamo Emancipación sin superar su límite, o reducirse más si existe un tipo fiscal bonificado. Antes de fijar una cifra, hay que comprobar tasación, impuestos aplicables, gastos reales y capacidad mensual de pago.
