La banca quiere más hipotecas, pero no cualquier hipoteca
Bernardos anticipa una “guerra hipotecaria” en España durante 2026, empujada por más compraventas, más crédito nuevo y una competencia bancaria centrada en captar buenos clientes. En sus previsiones, el economista plantea que los bancos buscarán aumentar los beneficios procedentes de financiar vivienda, aunque tengan que conceder más préstamos para compensar una menor ganancia por cada euro prestado.
La lectura para el cliente es clara: las entidades pueden apretar en precio para captar hipotecas, pero lo harán sobre perfiles solventes y con productos que les permitan mantener margen. Ahí entran las hipotecas fijas y mixtas, que ofrecen más estabilidad al comprador y, al mismo tiempo, permiten al banco fijar condiciones desde el inicio.
Según los últimos datos del INE, en mayo de 2026 el 60,9% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo fijo y el 39,1% a tipo variable. El tipo medio de las nuevas hipotecas sobre vivienda fue del 2,98%, con un 2,96% en las fijas y un 3,00% en las variables.
Por qué las fijas y mixtas ganan peso para el banco
La hipoteca fija permite al cliente saber cuánto pagará cada mes durante toda la vida del préstamo. Para el banco, también ordena mejor el margen si consigue cerrar un tipo atractivo para la entidad y vincular al cliente durante muchos años. El Banco de España recuerda que, en una hipoteca fija, el tipo y la cuota mensual permanecen estables durante todo el préstamo.
La mixta juega en otro terreno. Tiene un primer tramo a tipo fijo y después pasa a variable. En un mercado con dudas sobre los tipos, puede resultar comercialmente más fácil de vender porque arranca con una cuota más previsible, pero deja abierta la exposición futura al euríbor. Para el banco, esa estructura puede ayudar a competir hoy sin renunciar por completo al ajuste posterior.
La variable, en cambio, ha perdido parte del atractivo comercial en los últimos años. Desde la Ley 5/2019, en las nuevas hipotecas variables no pueden establecerse límites a la baja del tipo de interés, lo que reduce la capacidad del banco para blindarse si el índice de referencia cae.
El cliente debe mirar más allá del tipo inicial
El error sería quedarse solo con el TIN anunciado. En una hipoteca, la diferencia real suele estar en la TAE, las comisiones, los seguros, la cuenta asociada, la nómina domiciliada y los productos que el banco exige o bonifica. El propio Banco de España ofrece un simulador para calcular la TAE incluyendo comisiones, gastos y pagos periódicos como seguros.
Por eso, una hipoteca fija al 2,4% puede no ser mejor que otra al 2,7% si la primera exige seguros caros, tarjetas, alarma, cuenta con coste o una vinculación que el cliente no necesita. Una ventaja bancaria deja de ser ventaja si obliga a contratar productos que encarecen el préstamo por otro lado.
Antes de firmar, conviene comparar la oferta hipotecaria junto con la relación bancaria completa. En Finantres Noticias puedes ampliar contexto sobre cómo comparar bancos y cuentas, revisar opciones para domiciliar la nómina o valorar cuentas sin comisiones si la hipoteca obliga a abrir una cuenta en la entidad.
Qué significa para quien pida hipoteca en 2026
El escenario que dibuja Bernardos puede ser positivo para compradores con ingresos estables, ahorro suficiente y buen perfil de riesgo. Si los bancos compiten más, puede haber mejores ofertas, más negociación y más margen para comparar. Pero eso no significa que todas las familias vayan a acceder a las mismas condiciones.
La entidad seguirá mirando ingresos, estabilidad laboral, endeudamiento previo, ahorro disponible, tasación y porcentaje financiado. Bernardos prevé también más hipotecas a 35 y 40 años y más préstamos por encima del 80% del precio de la vivienda, aunque advierte que difícilmente superarán el 80% del valor de tasación.
Ese punto es importante. Alargar plazo reduce la cuota mensual, pero puede aumentar los intereses totales pagados durante la vida del préstamo. Financiar más del 80% puede facilitar la entrada a jóvenes y familias con menos ahorro, pero también deja menos colchón si suben gastos, cae el valor de la vivienda o cambia la situación laboral.
El BCE mantiene desde el 23 de julio de 2026 los tipos oficiales en el 2,25% para la facilidad de depósito, el 2,40% para las operaciones principales de financiación y el 2,65% para la facilidad marginal de crédito. Ese entorno condiciona el precio de las nuevas hipotecas y también la competencia entre bancos.
La clave para el cliente no es adivinar qué hipoteca prefiere el banco, sino entender por qué se la ofrece. Si la entidad empuja una fija o una mixta, hay que revisar si lo hace por estabilidad para el cliente, por margen para el banco o por vinculación adicional. En banca, el precio visible rara vez cuenta toda la historia.
