La novedad no es una multa ya en vigor. Los ministerios de Vivienda y Hacienda trabajan en una fórmula para reducir la rebaja fiscal que disfrutan los arrendadores cuando suben la renta al terminar un contrato. La opción conocida consiste en modular a la baja la reducción general del 50% sobre el rendimiento neto positivo del alquiler, sin eliminarla por completo.
El matiz importa para el bolsillo. Una menor reducción implicaría pagar más IRPF por los ingresos del alquiler, pero no equivaldría a recibir automáticamente una sanción tributaria. Además, el Gobierno ha aplazado hasta después del verano el decreto de vivienda que negociaba con sus socios. A 30 de julio de 2026 no hay una escala, una fecha de aplicación ni un texto definitivo publicado para esta penalización.
La penalización fiscal sigue siendo una propuesta
Moncloa anunció en enero un sistema de incentivos fiscales para favorecer la renovación de contratos con precios estables. Un mes después, fuentes del Ministerio de Vivienda confirmaron que también se estudiaba penalizar fiscalmente a quienes elevaran la renta, rebajando el beneficio general del IRPF. El planteamiento conocido se centraba en las renovaciones, no en cualquier actualización anual permitida durante la vigencia del contrato.
Hoy, los contratos de vivienda firmados desde el 26 de mayo de 2023 tienen, con carácter general, una reducción del 50% sobre el rendimiento neto positivo. En una zona tensionada, puede alcanzar el 90% cuando el nuevo contrato rebaja en más de un 5% la renta anterior, una vez actualizada. También existen porcentajes del 70% y del 60% para determinados supuestos.
Por ahora no está confirmado cuánto se recortaría el 50%, qué subida activaría la penalización, a qué contratos alcanzaría ni desde qué ejercicio fiscal. Por eso, un propietario de Girona no debería calcular todavía un coste fiscal nuevo y un inquilino tampoco puede exigir una rebaja apoyándose en esta propuesta.
Girona ya limita el precio de determinados contratos
Girona está declarada zona de mercado residencial tensionado. La Oficina Municipal de Vivienda explica que los contratos de vivienda habitual firmados desde el 16 de marzo de 2024 están sujetos a límites. Para un gran tenedor, la renta máxima será la menor entre el índice estatal de referencia y la renta actualizada del contrato anterior, si lo hubo en los cinco años previos.
Cuando el propietario no es gran tenedor, la referencia será la renta actualizada del contrato anterior o el límite del índice, según el caso. Si la vivienda no estuvo alquilada durante los cinco años anteriores, el máximo viene marcado por el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda. En Girona se considera gran tenedor a quien posee cinco o más inmuebles residenciales dentro de la zona tensionada.
Estas reglas son distintas de la futura vía fiscal estatal. En Cataluña ya existe un régimen sancionador para contratos formalizados desde el 30 de enero de 2025: superar hasta un 30% el máximo permitido puede constituir infracción grave, con multas de 9.001 a 90.000 euros; rebasarlo en más de un 30% puede ser muy grave, con multas de 90.001 a 900.000 euros. También se sancionan determinadas omisiones contractuales y el uso fraudulento del alquiler temporal.
Qué significa para inquilinos y propietarios
Para el inquilino, la propuesta de Hacienda no crea hoy una devolución automática ni congela por sí sola la mensualidad. La protección efectiva en Girona está en las normas ya vigentes: el límite aplicable al nuevo contrato, la renta anterior, la condición de gran tenedor, el índice estatal y la justificación de un alquiler temporal.
Para el propietario, la diferencia está en no confundir una actualización anual con la firma o renovación de un contrato. La actualización depende de la fecha y de las cláusulas pactadas; en los contratos posteriores al 26 de mayo de 2023 se utiliza el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda. El nuevo contrato, en cambio, debe respetar las reglas de la zona tensionada.
También conviene conservar el contrato anterior, los recibos, el certificado del índice, las facturas de obras que puedan justificar alguna excepción y el cálculo de la renta. Esa documentación puede ser relevante tanto ante una reclamación como para declarar correctamente los ingresos y gastos del alquiler en el IRPF.
Qué revisar antes de firmar o reclamar
La Oficina Municipal de Vivienda de Girona indica que los anuncios y contratos deben informar del precio del índice, la renta anterior cuando exista, la condición de gran tenedor y la finalidad habitual o temporal. El inquilino puede pedir el documento que acredita el precio de referencia y comprobar que no le cargan gastos de gestión inmobiliaria que correspondan a la propiedad.
Las irregularidades de los contratos firmados desde el 30 de enero de 2025 pueden denunciarse por internet ante la Generalitat o presencialmente en sus oficinas de Girona. El contrato es obligatorio y, según el caso, deben aportarse el documento del índice y el contrato anterior. La recuperación de cantidades pagadas de más puede requerir una reclamación judicial, de modo que la denuncia administrativa y el reintegro no son exactamente lo mismo.
La clave está en separar tres cuestiones: la actualización anual, el tope del nuevo contrato y la posible penalización fiscal futura. Antes de aceptar una subida o calcular su efecto en la declaración de la renta, conviene revisar el contrato y el índice oficial. La propuesta de Hacienda puede cambiar, pero los límites vigentes en Girona ya deben cumplirse.
