Los datos publicados este 27 de agosto por el Consejo General del Notariado dejan dos movimientos en direcciones distintas: las compraventas bajaron un 4% interanual, hasta 67.529 operaciones, mientras el precio medio subió un 8,8%. Los préstamos hipotecarios para comprar vivienda aumentaron un 0,2%, hasta 36.249.
Qué significan 2.114 euros por metro cuadrado para la entrada
El impacto se entiende mejor con un ejemplo. Una vivienda hipotética de 80 metros cuadrados, valorada al precio medio de junio, costaría 169.120 euros. Si la entidad financiase el 80% del precio y la tasación no limitase la operación, el comprador tendría que aportar 33.824 euros solo para cubrir el 20% restante.
Un año antes, el precio medio notarial se situaba en 1.943 euros por metro cuadrado. Aplicado al mismo ejemplo de 80 metros, el precio sería de 155.440 euros y una entrada del 20% equivaldría a 31.088 euros. La diferencia es de 2.736 euros más de ahorro previo en un año.
Conviene poner el cálculo en su sitio. No es una tasación ni significa que cualquier vivienda de 80 metros haya subido exactamente esa cantidad. Se están comparando medias nacionales de compraventas diferentes; la ubicación, el estado del inmueble y el tipo de vivienda pueden cambiar mucho el resultado.
El 20% es solo una referencia, no todo el dinero que hace falta
El Banco de España explica que las entidades suelen conceder como máximo habitual alrededor del 80% del valor de tasación. Eso obliga a disponer de recursos propios para cubrir la parte que no financie el banco, aunque el porcentaje final depende del perfil del comprador, del inmueble y de los criterios de la entidad.
De hecho, en las compraventas financiadas con hipoteca de junio, el préstamo representó de media el 72,3% del precio de la vivienda. No significa que todo comprador tenga que aportar el 27,7% ni que ese sea un mínimo bancario, pero sí recuerda que financiar el 80% no está garantizado en todas las operaciones.
Y la entrada no es todo. A ella hay que sumar los impuestos y gastos que correspondan a la compra. La vivienda nueva tributa, con carácter general, con un IVA del 10%, mientras que las viviendas usadas están sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, con tipos distintos según la comunidad autónoma. En una hipoteca, además, el comprador asume la tasación del inmueble.
Un piso puede exigir bastante más ahorro que la media nacional
La estadística del Notariado parte de compraventas formalizadas, no de precios que aparecen en anuncios, y engloba inmuebles muy diferentes. En junio, el precio medio de los pisos alcanzó 2.529 euros por metro cuadrado, un 13,8% más que un año antes. Las viviendas unifamiliares se situaron en 1.504 euros, con una subida del 2,5%.
Si repetimos el ejemplo con un piso de 80 metros al precio medio de esa categoría, el importe asciende a 202.320 euros. Con una financiación del 80%, habría que aportar 40.464 euros para cubrir el resto del precio, antes de impuestos y demás gastos de la operación.
También importa dónde se compra. Los precios aumentaron en 15 de las 17 comunidades autónomas durante junio, pero con diferencias muy amplias entre territorios. Por eso, para saber cuánto ahorro hace falta, resulta mucho más útil trabajar con el precio real de la vivienda buscada y su futura tasación que con la media de España.
Qué conviene revisar antes de llegar al banco
La primera cifra es el porcentaje que realmente financiaría la entidad. La segunda es la tasación, porque puede condicionar el importe del préstamo. Después están los impuestos de la comunidad autónoma y los gastos de la operación. Llegar únicamente con el 20% ahorrado puede no ser suficiente.
Hay una excepción relevante para determinados compradores de primera vivienda. La línea de avales del Ministerio de Vivienda gestionada por el ICO puede facilitar, para jóvenes y familias con menores que cumplan las condiciones, que el préstamo alcance hasta el menor importe entre el precio de adquisición y el valor de tasación. El plazo para formalizar estas operaciones está prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2027. No es una ayuda automática y tampoco elimina los impuestos y gastos de comprar una vivienda.
Para quien todavía esté reuniendo la entrada, separar ese dinero del gasto corriente permite saber mejor cuánto falta para alcanzar el objetivo. Finantres cuenta con comparativas de cuentas remuneradas y depósitos a corto plazo para revisar liquidez, plazos y condiciones sin perder de vista cuándo se necesitará el dinero.
El récord de la vivienda importa porque también desplaza el objetivo de ahorro. En el ejemplo de 80 metros, financiar el 80% dejaría una entrada de 33.824 euros, 2.736 euros más que al aplicar la media de un año antes. La cifra que de verdad importa será la que resulte del precio del inmueble, su tasación, la financiación aprobada y los impuestos aplicables.
