Málaga sigue siendo atractiva, pero con menos colchón
Comprar para alquilar en Málaga capital ya no ofrece el margen de hace tres años. Según los datos atribuidos al último informe de Idealista, la rentabilidad bruta de la vivienda alquilada se sitúa en el 5,2% en el segundo trimestre de 2026, frente al 5,9% de 2023, el 5,8% de 2024 y el 5,4% de 2025.
La palabra clave es “bruta”. Ese porcentaje sale de relacionar el precio de compra con el alquiler pedido, pero no descuenta gastos como comunidad, IBI, seguro, reparaciones, periodos sin inquilino, gestión, impuestos o financiación. Para un propietario, esa diferencia puede cambiar bastante la cuenta final.
Aun así, el dato explica por qué Málaga continúa en el radar de muchos compradores. El alquiler sigue caro y la demanda es fuerte, pero el precio de entrada también ha subido mucho. Quien compre hoy necesita mirar más fino que hace unos años.
El precio de compra aprieta la rentabilidad
La caída de rentabilidad no significa necesariamente que el alquiler haya dejado de ser interesante. Significa que el precio de compra está creciendo con tanta fuerza que el margen se reduce. Idealista situaba en junio el precio de la vivienda usada en 3.784 euros por metro cuadrado en Málaga capital, máximos para la ciudad dentro de Andalucía.
En alquiler, el mismo portal marcaba para junio de 2026 un precio medio de 16,5 euros por metro cuadrado en Málaga capital, con una subida anual del 5,6%. Fotocasa, con su propio índice, también refleja una ciudad tensionada: en abril hablaba de 4.249 euros por metro cuadrado en compra y de 16,73 euros por metro cuadrado al mes en alquiler.
Para el bolsillo, esto deja una lectura clara: el alquiler puede seguir dando ingresos, pero comprar caro obliga a exigir más al cálculo. Antes de decidir, conviene comparar esa rentabilidad bruta con otras alternativas para el ahorro, como las cuentas remuneradas o productos de inversión de bajo coste, sin olvidar que cada opción tiene riesgos y condiciones distintas.
No todos los barrios ni todos los pisos dan lo mismo
La rentabilidad media de Málaga capital no cuenta toda la historia. Un piso comprado en una zona muy cara puede tener menos margen aunque se alquile bien. En cambio, barrios con precios de compra más contenidos pueden ofrecer una relación más equilibrada entre entrada inicial y renta mensual.
La diferencia está en el precio real de compra, el estado de la vivienda, las reformas necesarias, la financiación y el tipo de alquiler. No es lo mismo una vivienda lista para entrar que una que exige inversión adicional antes de ponerla en el mercado.
También pesa la normativa y la convivencia con el mercado turístico. Málaga ha vivido una presión residencial intensa, y eso afecta tanto al propietario como al inquilino. Para quien compra con hipoteca, el cálculo debe incluir cuota, intereses, gastos iniciales y margen ante posibles meses vacíos.
Qué debe revisar el propietario antes de hacer cuentas
El dato del 5,2% puede servir como punto de partida, pero no como decisión cerrada. El propietario debe bajar el cálculo a su caso: precio de compra, gastos de adquisición, impuestos, comunidad, seguro, mantenimiento, renta probable y fiscalidad del alquiler.
También conviene comparar el riesgo. Una vivienda exige gestión, tiempo y posibles imprevistos. Un producto financiero puede ser más líquido, pero no ofrece las mismas características ni el mismo comportamiento. Quien esté valorando alternativas puede ampliar contexto en la guía de ETFs monetarios, siempre entendiendo que no son equivalentes a tener una vivienda alquilada.
Para el inquilino, la noticia tiene otra lectura: si alquilar sigue dando rentabilidad pese a la subida de precios de compra, es porque las rentas continúan altas. En Málaga, el problema no está solo en que comprar sea caro, sino en que alquilar también exige un esfuerzo cada vez mayor.
La clave no está en decir que Málaga “ya no interesa” o que “sigue siendo negocio” sin matices. La clave está en hacer números con gastos reales. Una rentabilidad bruta del 5,2% puede parecer atractiva, pero el bolsillo se juega la diferencia en lo que no aparece en el titular.
