El récord llega en un momento llamativo. Mientras el conjunto del mercado redujo sus compraventas un 5,7% frente al trimestre anterior, hasta 167.934 operaciones, la demanda extranjera aumentó tanto en términos absolutos como relativos. Es decir, ganó peso justo cuando la actividad general se enfriaba.
Británicos y neerlandeses se disputan el primer puesto
Los británicos vuelven a encabezar las compras realizadas por extranjeros, con el 6,99% de esas operaciones. La diferencia con los neerlandeses es mínima: representan el 6,94%. Después aparecen los alemanes, con el 6,11%.
La lista continúa con marroquíes, que suponen el 6,09% de las compras extranjeras; rumanos, con el 5,70%; italianos, con el 5,13%; franceses, con el 4,97%; y polacos, con el 4,33%. El mercado está bastante más repartido de lo que podría sugerir la imagen de un único comprador internacional dominante.
Hay un matiz importante: estos porcentajes se calculan sobre las compras efectuadas por extranjeros, no sobre todas las compraventas de vivienda en España. Sobre el conjunto del mercado, el dato que importa es el 15,98%, el máximo histórico de la serie de los Registradores.
Alicante, Málaga y las islas concentran mucho más peso extranjero
El promedio nacional esconde diferencias enormes. En Illes Balears, los extranjeros representan el 32,27% de las compras de vivienda, y en la Comunitat Valenciana alcanzan el 31,03%. Canarias se sitúa en el 29,33%, Murcia en el 23,71%, Cataluña en el 17,63% y Andalucía en el 15,95%.
La concentración es todavía más clara por provincias. Alicante llega al 46,43% de las compraventas, Málaga al 37,01%, Santa Cruz de Tenerife al 32,25%, Las Palmas al 26,55% y Girona al 25,48%. Los Registradores relacionan este mayor peso relativo, entre otros elementos, con la intensidad turística de estos territorios.
Para quien busca casa en estas zonas, la media nacional cuenta solo una parte de la historia. La competencia por una vivienda concreta depende del municipio, el barrio, el tipo de inmueble y la oferta disponible. Que la compra extranjera marque un récord no significa que todas las ciudades españolas soporten la misma presión.
El récord coincide con precios y deuda hipotecaria en máximos
La otra cifra que toca directamente el bolsillo es el precio. El precio medio de la vivienda alcanzó los 2.487 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre, otro máximo histórico, tras subir un 2,4% trimestral y un 9,2% interanual según la metodología de precios medios de los Registradores.
También aumentó el endeudamiento hipotecario medio por vivienda, hasta 176.453 euros, nuevo máximo de la serie. Para un hogar que necesita financiación, esto obliga a mirar algo más que el precio anunciado: entrada disponible, cuota asumible, coste de la financiación y margen para los demás gastos asociados a la compra.
Eso sí, el récord de demanda extranjera no demuestra por sí solo que los compradores extranjeros sean la causa de la subida nacional de precios. Los datos muestran que su peso es especialmente elevado en determinadas zonas y que coincide con un mercado caro, pero no permiten reducir toda la evolución de la vivienda a un único factor.
Comprador extranjero no significa siempre no residente
También conviene evitar otra simplificación. Un comprador extranjero puede residir en España o vivir fuera. El Consejo General del Notariado separa ambos perfiles y sus últimos datos disponibles muestran diferencias importantes: en el segundo semestre de 2025, los no residentes pagaron una media de 3.242 €/m², frente a 1.963 €/m² de los extranjeros residentes y 1.839 €/m² de los compradores nacionales.
Estas cifras proceden de otro periodo y de una metodología diferente, por lo que no deben mezclarse con el 15,98% de los Registradores para calcular cuotas de mercado. Sí sirven para recordar que detrás de la etiqueta “extranjero” hay perfiles económicos distintos y que no toda compra responde al mismo tipo de vivienda o necesidad.
Para el lector, la clave está en mirar dónde busca vivienda y no quedarse solo con el récord nacional. En Alicante, Málaga, Baleares o Canarias la presencia de la compra extranjera es mucho mayor que en el conjunto de España. Comparar el precio local por metro cuadrado, la financiación disponible y el presupuesto total de compra da una fotografía más útil que cualquier media estatal.
