Qué ha pasado con el precio de la vivienda en Madrid
El precio medio de la vivienda terminada, nueva y usada, en la Comunidad de Madrid subió un 16,74% interanual en el segundo trimestre de 2026, hasta situarse en 3.659 euros por metro cuadrado, según Tinsa. Con esa referencia, un piso de 90 metros cuadrados se coloca en torno a 329.313 euros, muy cerca de los 329.310 euros usados para la simulación hipotecaria.
La cifra importa porque no habla solo de mercado inmobiliario. Habla de entrada, hipoteca, impuestos, seguros, nómina necesaria y margen mensual para vivir. En Madrid, comprar vivienda se ha convertido en una decisión que condiciona durante décadas el presupuesto familiar.
Conviene no confundir la media regional con Madrid capital. La Comunidad de Madrid incluye zonas muy distintas: barrios caros de la capital, municipios del norte y oeste con precios elevados, y localidades del sur metropolitano o del Corredor del Henares donde la vivienda puede seguir siendo más accesible, aunque también presionada por la demanda y el transporte.
Cuánto saldría la cuota de hipoteca fija
La simulación más directa parte de financiar los 329.310 euros a 30 años con una hipoteca fija. Tomando como referencia ofertas publicadas en julio con tipos entre el 2,10% y el 2,65% TIN, la cuota mensual se mueve entre 1.233,73 y 1.327 euros, sin incluir posibles comisiones, seguros, productos vinculados ni otros costes asociados.
| Tipo fijo TIN | Cuota mensual aproximada | Coste anual aproximado |
|---|---|---|
| 2,10% | 1.233,73 € | 14.804,76 € |
| 2,15% | 1.242,04 € | 14.904,48 € |
| 2,20% | 1.250,39 € | 15.004,68 € |
| 2,55% | 1.309,75 € | 15.717,00 € |
| 2,65% | 1.327,00 € | 15.924,00 € |
El Banco de España recuerda que para calcular una cuota hipotecaria hay que introducir tres variables básicas: importe, plazo y tipo de interés. Ese cálculo sirve para comparar escenarios, pero no sustituye a la oferta personalizada que entrega el banco después de estudiar ingresos, estabilidad laboral, deudas y tasación.
El matiz es importante: el TIN ayuda a calcular la cuota, pero la TAE permite comparar mejor el coste real si incorpora comisiones, vinculaciones y otros gastos. Por eso, una hipoteca con menor TIN no siempre es la más barata si exige seguros caros, tarjetas, planes de pensiones u otros productos para mantener la bonificación.
La entrada y los impuestos pueden pesar más que el titular
Para el bolsillo, la cuota mensual no es el único filtro. Si el banco financiara solo el 80% del precio, el préstamo sería de 263.448 euros. Con los mismos tipos, la cuota bajaría aproximadamente a una horquilla de 987 a 1.062 euros al mes, pero el comprador tendría que aportar de entrada unos 65.862 euros, antes de impuestos y otros gastos.
Ahí aparece la parte que muchas familias notan antes incluso de firmar: el ahorro previo. En una vivienda usada en Madrid, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales general es del 6% del importe escriturado. En una vivienda de 329.310 euros, eso supondría unos 19.759 euros solo en ITP, salvo que se aplique algún tipo reducido por cumplir requisitos.
Si la vivienda es nueva, el esquema cambia: se paga IVA y Actos Jurídicos Documentados. En Madrid, una vivienda libre nueva tributa al 10% de IVA y, para importes superiores a 180.000 euros, el AJD se sitúa en el 0,75%. Para una compra de 329.310 euros, eso elevaría la factura fiscal por encima de los 35.000 euros, antes de añadir otros gastos.
Desde la Ley 5/2019, el reparto de los gastos de formalización de la hipoteca cambió: el comprador paga la tasación y el banco asume notaría, registro, impuestos y gestoría ligados a la constitución del préstamo. Aun así, los gastos de compraventa siguen siendo una partida separada que el comprador debe tener prevista.
Qué debe mirar ahora un comprador en Madrid
La primera pregunta no es solo “cuánto me presta el banco”, sino “cuánto puedo pagar sin quedarme sin margen”. Con una cuota de más de 1.200 euros, una subida de suministros, comunidad, transporte o seguros puede estrechar mucho el presupuesto mensual.
También conviene comparar la vivienda por zona. Un piso más barato en un municipio alejado puede mejorar el precio de compra, pero empeorar el coste total si obliga a pagar más transporte, usar coche a diario o asumir más tiempo de desplazamiento. Madrid no es una sola realidad económica: comprar en Madrid capital, en Getafe, en Alcalá de Henares, en Móstoles o en Las Rozas no implica la misma cuota, ni los mismos gastos de vida.
Las ofertas bonificadas exigen especial cuidado. Muchas hipotecas fijas mejoran el tipo si se domicilia la nómina o se contratan seguros. Antes de aceptar, merece la pena comparar si esos productos compensan frente a otras opciones de banca diaria, como los mejores bancos para llevar tu nómina o los mejores bancos y cuentas sin comisiones.
Para quien aún esté reuniendo la entrada, el precio actual de Madrid cambia la estrategia: no basta con mirar la cuota futura, también hay que planificar el ahorro previo. Revisar mejores cuentas de ahorro puede ayudar a ordenar ese colchón, aunque la decisión de comprar dependerá de ingresos, estabilidad y precio final de la vivienda.
El dato de Tinsa confirma que la vivienda en Madrid sigue tensando el acceso a la compra. La hipoteca fija da previsibilidad, sí, pero no elimina la letra pequeña: precio real de la zona, financiación concedida, impuestos, TAE, vinculaciones y ahorro disponible. Ahí está la diferencia entre poder comprar y comprar demasiado justo.
