El segundo trimestre de 2026 cerró con 34.919 compraventas de vivienda nueva inscritas, según la Estadística Registral Inmobiliaria publicada el 5 de agosto por el Colegio de Registradores. La caída fue más intensa que en la vivienda usada, donde se contabilizaron 133.015 operaciones, un 4% menos que entre enero y marzo.
En total, se registraron 167.934 compraventas de vivienda, un 5,7% menos en términos trimestrales y un 2,3% menos que un año antes. Es la cifra más baja de los últimos siete trimestres y el retroceso alcanzó a 15 comunidades autónomas y 34 provincias.
El dato describe las operaciones inscritas en el Registro de la Propiedad. Por tanto, no significa por sí solo que hayan aparecido rebajas generalizadas ni que todas las promociones estén perdiendo compradores al mismo ritmo.
Menos ventas no significa vivienda más barata
La principal lectura para quien está buscando casa es incómoda: el mercado vende menos, pero el precio medio sigue subiendo. El conjunto de la vivienda alcanzó los 2.487 euros por metro cuadrado, un 2,4% más que en el trimestre anterior y un 9,2% más que un año antes.
La obra nueva sí registró un pequeño descenso trimestral del precio medio, del 0,7%, hasta los 2.636 euros por metro cuadrado. Aun así, continúa por encima de la vivienda usada, que se situó en 2.448 euros por metro cuadrado tras subir un 3,5% en tres meses.
Esto obliga a leer la estadística con cuidado. Un promedio nacional mezcla ciudades, zonas costeras, promociones, superficies y calidades muy diferentes. Que baje el número de compraventas o que el precio medio de la obra nueva retroceda unas décimas no garantiza que una promoción concreta vaya a ser más barata.
La obra nueva se enfría más que la vivienda usada
La vivienda nueva representó aproximadamente una quinta parte de las compraventas del trimestre. Su caída del 11,5% muestra un frenazo más fuerte que el del mercado de segunda mano, aunque el informe no atribuye el descenso a una única causa.
Los datos sí dibujan una combinación clara: menos operaciones, precios todavía elevados y una demanda extranjera que mantiene fuerza. Las compras realizadas por extranjeros superaron las 26.800 operaciones y alcanzaron el 15,98% del total, el porcentaje más alto de la serie histórica.
Para el comprador nacional, la consecuencia práctica es que la menor actividad no tiene por qué traducirse en más poder de negociación en todas las zonas. La situación cambia según la oferta disponible, el municipio, el ritmo de comercialización de cada promoción y la financiación que pueda asumir el hogar.
La hipoteca pesa más en el presupuesto del comprador
Entre abril y junio se constituyeron 129.240 hipotecas sobre vivienda, un 3,3% menos que en el trimestre anterior. Sin embargo, el endeudamiento medio por vivienda subió un 2,3%, hasta los 176.453 euros, nuevo máximo de la estadística registral.
La clave está en separar el precio de compra del coste total. Antes de firmar, el Banco de España aconseja comparar la cuota, el plazo, los intereses, las comisiones, los gastos y los productos vinculados. La Ficha Europea de Información Normalizada, conocida como FEIN, recoge las condiciones personalizadas de la oferta y permite contrastarlas con otras propuestas.
También conviene comprobar si la entidad exige mantener una cuenta, domiciliar ingresos o contratar seguros para aplicar una bonificación. Si esa cuenta tiene costes, la rebaja del tipo puede perder parte de su atractivo. Esta guía sobre bancos y cuentas sin comisiones puede ayudar a identificar gastos de banca diaria que se suman a la hipoteca.
Qué revisar antes de reservar una vivienda nueva
La caída de las compraventas no es una señal para precipitarse. En una vivienda en construcción, el contrato debe dejar claros el precio total, los pagos a cuenta, la fecha de entrega, las consecuencias de un retraso y las características de la vivienda y de la promoción.
El Consejo General del Notariado aconseja comprobar la situación jurídica del inmueble y consultar antes de firmar documentos o entregar dinero. Cuando existen cantidades anticipadas, el comprador debe revisar la garantía prevista para recuperarlas si la construcción no termina o la vivienda no se entrega en el plazo acordado.
El dato del 11,5% sirve para entender que la obra nueva ha perdido actividad, no para asumir que el mercado se ha abaratado. Antes de reservar, conviene mirar el precio final con impuestos y gastos, la financiación disponible, las garantías de las cantidades entregadas y el margen real del presupuesto familiar.
