La actualización anunciada el 28 de julio eleva de 271 a 302 el número de municipios previstos como zonas de mercado residencial tensionado. La primera declaración conserva 118 localidades, mientras una nueva tanda suma otras 53 y deja fuera a 22 que, según la Generalitat, han mejorado sus indicadores de acceso a la vivienda.
El resultado tiene un matiz importante: habrá más municipios, pero menos población bajo esta figura. Las localidades excluidas concentran más habitantes que las incorporadas, por lo que el total bajaría de unos siete millones a cerca de 6,1 millones de personas. Para el bolsillo del inquilino, no obstante, importa más la fecha de entrada en vigor que la cifra global.
El cambio todavía no está en vigor
El anuncio del Govern no modifica por sí solo el precio de los alquileres. La propuesta debe publicarse en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya, pasar el periodo de alegaciones y resolverse. Después tendrá que remitirse al Ministerio de Vivienda para su publicación en el Boletín Oficial del Estado, trámite necesario para que las nuevas inclusiones y exclusiones produzcan efectos.
Hasta que termine ese proceso, las declaraciones publicadas en 2024 siguen siendo la referencia para los 271 municipios entonces reconocidos. Por eso, un propietario no puede cambiar una renta hoy únicamente porque su localidad aparezca entre las que entran o salen del nuevo mapa.
La clave está en comprobar tres datos antes de sacar conclusiones: qué lista está legalmente vigente, desde qué fecha y cuándo se firma el contrato. Un municipio anunciado como futura zona tensionada no queda sometido al límite de forma automática.
Cómo puede limitarse la renta de un nuevo contrato
En una zona tensionada, la renta inicial de un nuevo contrato de vivienda habitual no puede superar, con carácter general, la última renta que hubiera estado vigente durante los cinco años anteriores, una vez aplicada la actualización correspondiente. Tampoco pueden trasladarse al inquilino cuotas o gastos que no figuraban en el contrato anterior.
La ley permite un incremento adicional máximo del 10% únicamente en supuestos tasados, como determinadas rehabilitaciones, mejoras energéticas, actuaciones de accesibilidad o contratos de larga duración. No es una subida libre: el propietario debe poder acreditar la circunstancia que la justifica.
Cuando el arrendador es un gran tenedor, también opera el límite máximo del sistema estatal de índices. En las declaraciones catalanas vigentes, la definición se rebajó a cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial situados en la zona tensionada. El índice también puede aplicarse a viviendas que no hayan tenido un alquiler habitual en los cinco años anteriores si la declaración lo recoge expresamente.
Los municipios que entran y salen no tendrán el mismo efecto
Entre las localidades que quedarían fuera figuran Lleida, Figueres, Reus, Granollers, Mollet del Vallès y Caldes d’Estrac. Entre las nuevas incorporaciones aparecen Tordera, Martorell, Cardona, El Port de la Selva, La Jonquera y Vandellòs i l’Hospitalet de l’Infant. La relación completa deberá confirmarse en la publicación definitiva.
La Ley de Vivienda permite declarar una zona tensionada cuando se cumple al menos uno de dos criterios: que el esfuerzo medio para pagar vivienda y suministros básicos supere el 30% de los ingresos del hogar, o que el precio de compra o alquiler haya crecido durante cinco años al menos tres puntos por encima del IPC. La Generalitat sostiene que la revisión responde a la evolución de estos indicadores.
Para los municipios que entren, los futuros contratos podrán quedar sometidos a los límites desde la fecha efectiva de la declaración. En los que salgan, la exclusión tampoco debe darse por hecha antes de su publicación. El cambio no reescribe un contrato ya firmado, pero sí puede afectar al precio permitido en el siguiente alquiler.
Qué debe revisar el inquilino antes de firmar
El primer paso es confirmar si el municipio figura en la lista definitiva y desde qué día. Después hay que revisar la última renta de la vivienda, la actualización aplicable, la condición del propietario y el resultado del índice estatal. Guardar el anuncio y pedir la información por escrito puede evitar discusiones posteriores.
Desde enero de 2026, Cataluña también exige que los alquileres de temporada y por habitaciones respeten los topes cuando el uso de la vivienda sea residencial. Cambiar el nombre o la duración del contrato no elimina por sí solo la limitación si el inmueble se utiliza realmente como residencia.
La Generalitat mantiene un portal específico sobre el límite del alquiler y el Ministerio ofrece el sistema estatal de referencia. Si el precio propuesto no coincide con la renta anterior o con el índice aplicable, conviene consultarlo antes de firmar en una oficina de vivienda o en un servicio de consumo.
La cifra de 302 municipios es relevante, pero no basta para calcular cuánto puede costar un alquiler. Lo decisivo será la publicación definitiva, la fecha del contrato, la renta anterior y el tipo de propietario. Revisar esos puntos evita contar con un tope que todavía no está vigente.
