La crítica de Beunza: menos castigo fiscal y más vivienda en alquiler
La presidenta de la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler sostiene que la fiscalidad actual no ayuda a sacar más viviendas al mercado. En una intervención recogida por ASVAL, Beunza defendió que el marco fiscal “no favorece la puesta de inmuebles en el mercado” y vinculó la falta de oferta con una regulación que, a su juicio, genera inseguridad para propietarios particulares y profesionales.
La discusión llega en un momento especialmente sensible para Madrid. La capital y buena parte del área metropolitana concentran una presión fuerte sobre el alquiler: jóvenes que no pueden emanciparse, familias que destinan una parte creciente de sus ingresos a la vivienda y propietarios que miran con lupa la rentabilidad neta después de impuestos, gastos de comunidad, seguros, reparaciones e impagos.
Para el bolsillo madrileño, el matiz no es menor. Un cambio fiscal puede empujar a algunos propietarios a mantener una vivienda en alquiler residencial, trasladarla al alquiler temporal, venderla o dejarla fuera del mercado. Y esa decisión, multiplicada por miles de pisos, acaba afectando a la oferta disponible y al precio que encuentran los inquilinos.
Qué fiscalidad pesa sobre propietarios e inquilinos en Madrid
En el IRPF estatal, los ingresos del alquiler tributan como rendimientos del capital inmobiliario. Desde la Ley de Vivienda, la reducción general aplicable a nuevos contratos pasó al 50%, aunque puede subir al 60%, 70% o 90% si se cumplen determinadas condiciones, como rehabilitación, alquiler a jóvenes en zonas tensionadas o rebaja de renta en esas zonas.
Aquí aparece una de las claves para Madrid: muchas ventajas reforzadas dependen de que la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado. La Ley 12/2023 prevé esos incentivos y también límites de renta en esas áreas, pero su aplicación requiere declaración territorial.
En paralelo, la Comunidad de Madrid mantiene deducciones autonómicas vinculadas al alquiler. Para inquilinos, la deducción por arrendamiento de vivienda habitual permite aplicar el 30% de las cantidades pagadas, con un límite máximo de 1.237,20 euros, siempre que se cumplan requisitos de edad, renta, esfuerzo sobre ingresos y justificante del depósito de la fianza.
Para propietarios, también existen deducciones autonómicas concretas. Una de ellas cubre el 10% de ciertos gastos derivados del arrendamiento, como reparaciones, formalización del contrato, seguros de daños e impagos o certificados de eficiencia energética, con un límite de 154,65 euros. Otra deducción permite aplicar 1.000 euros por destinar al alquiler una vivienda vacía, con requisitos como que haya estado vacía al menos un año, que el contrato tenga una duración efectiva mínima de tres años y que el propietario no supere cinco inmuebles destinados a vivienda.
Para quien vive de alquiler en Madrid, revisar estas deducciones puede ser tan importante como comparar precios. También conviene ordenar los pagos y justificantes desde una cuenta clara, especialmente si se quiere controlar el gasto mensual; una opción útil para ese seguimiento son las cuentas sin comisiones.
Por qué importa más en Madrid que en otros territorios
Madrid no es una sola realidad económica. El impacto no es igual en Chamberí, Tetuán, Carabanchel, Alcalá de Henares, Getafe, Móstoles, Leganés o municipios del Corredor del Henares. En unos casos pesa más el precio por metro cuadrado; en otros, el coste del transporte, la distancia al empleo o la falta de vivienda disponible cerca de servicios.
La crítica de Beunza conecta con una idea que afecta directamente al mercado madrileño: si el propietario percibe más riesgo o menos rentabilidad neta, puede retirar oferta del alquiler habitual. Eso no significa que toda rebaja fiscal vaya a bajar automáticamente los precios, pero sí que la fiscalidad influye en la decisión de poner o no una vivienda en alquiler.
El Gobierno central, además, ha estudiado fórmulas para combinar incentivos y desincentivos fiscales en el IRPF de los caseros, incluyendo penalizaciones para quienes suban el alquiler al finalizar contratos y mayores beneficios para quienes congelen o bajen rentas. Esa medida, según la información publicada, seguía en fase de debate y no debe tratarse como una norma ya vigente.
También hay una negociación abierta sobre un nuevo decreto de vivienda que podría incluir bonificaciones en el IRPF para propietarios que congelen o reduzcan alquileres, además de medidas sobre alquiler temporal, habitaciones, pisos turísticos y vivienda asequible. Para Madrid, cualquier cambio en este terreno será relevante porque muchos contratos firmados en años anteriores llegan a renovación en un mercado mucho más caro.
Qué deben mirar ahora inquilinos y propietarios madrileños
La primera cautela es separar anuncio, propuesta y norma vigente. Una deducción autonómica ya regulada no es lo mismo que una medida estatal en negociación. Una rebaja fiscal tampoco equivale a dinero automático: reduce la factura tributaria si se cumplen los requisitos y si la situación personal encaja.
Los inquilinos menores de 40 años que hayan vivido de alquiler en la Comunidad de Madrid deben revisar si cumplen los límites de renta, si el alquiler supera el 20% de sus bases imponibles y si tienen el justificante del depósito de la fianza o la denuncia correspondiente. Sin ese documento, la deducción puede quedar comprometida.
Los propietarios, por su parte, deberían comprobar qué reducción estatal pueden aplicar en el IRPF, si el contrato es anterior o posterior a la entrada en vigor de la Ley de Vivienda y si cumplen las condiciones de las deducciones autonómicas. La fiscalidad del alquiler no se decide solo por el ingreso mensual: también pesan gastos deducibles, seguros, reparaciones, duración del contrato y tipo de arrendamiento.
En un mercado como el madrileño, donde el alquiler condiciona la emancipación, el ahorro y la movilidad laboral, la discusión fiscal no es un detalle técnico. Es una pieza más del coste real de vivir en Madrid. Para quienes estén preparando colchón para fianza, mudanza o subidas de renta, también puede tener sentido comparar cuentas de ahorro sin mezclar ese dinero con el gasto diario.
