Qué está pasando con los pisos turísticos en Cataluña
Cataluña sigue siendo uno de los grandes mercados de vivienda turística de España. En mayo de 2026, el INE contabilizó 51.305 viviendas turísticas anunciadas en plataformas digitales en la comunidad, solo por detrás de Andalucía. Pero el dato importante no está solo en el volumen: Cataluña perdió 5.546 viviendas turísticas respecto a mayo de 2025, según la estadística experimental del INE difundida por EFE.
La caída encaja con un cambio más amplio en España. El número de viviendas turísticas anunciadas en plataformas bajó un 10,7% interanual en mayo, hasta 341.001 unidades. Es decir, había 40.836 menos que un año antes. Aun así, frente a noviembre de 2025, el mercado repuntó un 3,4%, lo que muestra que no estamos ante una desaparición inmediata del negocio, sino ante una fase más irregular y regulada.
En Cataluña, el foco está especialmente puesto en Barcelona y en los municipios tensionados. El Govern aprobó en 2023 un decreto ley que somete las viviendas de uso turístico a licencia urbanística previa en 262 municipios, con límites como un máximo de 10 pisos turísticos por cada 100 habitantes y la obligación de que los ayuntamientos adapten su planeamiento.
El Tribunal Constitucional avaló en 2025 que estas restricciones no eliminan el derecho de propiedad, sino que delimitan el uso turístico de la vivienda en atención a su función social.
Por qué el negocio pierde atractivo
La clave está en que el alquiler vacacional ya no se mide solo por ingresos altos en temporada. Ahora pesa más el riesgo regulatorio, la posibilidad de no renovar licencias, los costes de gestión, la fiscalidad, la convivencia vecinal y la incertidumbre sobre cuánto tiempo podrá seguir explotándose una vivienda con ese uso.
En Barcelona, el Ayuntamiento mantiene el objetivo de eliminar las licencias de viviendas de uso turístico en 2028 para recuperar unas 10.000 viviendas para uso residencial. Esa medida no afecta igual a un propietario que ya explota un piso con licencia que a alguien que pensaba comprar ahora para entrar en el negocio, pero cambia el cálculo de todos: el valor de una inversión depende mucho de la estabilidad de sus ingresos futuros.
A esto se suma la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal. Desde el 3 de abril de 2025, para nuevas viviendas turísticas en edificios en régimen de propiedad horizontal se exige aprobación expresa de la comunidad de propietarios, con mayoría de tres quintas partes. Esto eleva la barrera de entrada y da más poder a los vecinos para limitar o condicionar este uso.
El movimiento también se nota en el comportamiento de los inversores. Según Fotocasa Research, citado por Infobae, solo el 2,8% de los compradores de vivienda en el primer semestre de 2026 adquirió un inmueble para destinarlo al alquiler vacacional, el porcentaje más bajo de los últimos tres años. Al mismo tiempo, el peso de propietarios que vendieron pisos usados hasta ahora para alquiler vacacional subió al 3,1%, casi el doble que dos años antes.
Qué significa para propietarios, inquilinos y vecinos
Para el propietario, la pregunta ya no es solo si puede cobrar más por noche que con un alquiler tradicional. La pregunta útil es otra: si la rentabilidad compensa el riesgo de licencia, la gestión, los costes, los impuestos, las restricciones de la comunidad y la posible pérdida de valor del uso turístico.
Un piso turístico puede seguir siendo rentable en zonas de alta demanda, especialmente en destinos consolidados. Pero comprar una vivienda pensando solo en ingresos de temporada es más arriesgado que hace unos años. Quien esté valorando alternativas para su dinero puede comparar opciones más simples y líquidas, como las mejores cuentas de ahorro o los bancos que dan más intereses por tus ahorros, antes de inmovilizar capital en una vivienda con regulación cambiante.
Para el inquilino residencial, la caída de pisos turísticos puede sonar positiva, pero conviene no exagerar. Que una vivienda salga de Airbnb, Booking o Vrbo no significa automáticamente que pase al alquiler habitual a precio asequible. Puede venderse, quedarse vacía, usarse como segunda residencia, pasar al alquiler de temporada o volver al mercado residencial, según ubicación, estado del inmueble, fiscalidad y expectativas del propietario.
Para los vecinos, el cambio sí puede ser más inmediato. Menos presión turística en una finca puede significar menos rotación, menos ruido, menos conflictos de convivencia y más estabilidad en la comunidad. La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal también les da una herramienta más clara para decidir si aceptan o no nuevas viviendas turísticas en el edificio.
¿Es el fin de la burbuja turística?
Más que el fin del alquiler vacacional, lo que parece estar terminando es la etapa en la que muchos pequeños inversores lo veían como una vía sencilla para sacar más rentabilidad a una vivienda.
El negocio no desaparece. Cataluña conserva más de 51.000 viviendas turísticas anunciadas en plataformas, Girona sigue entre las provincias españolas con más oferta y Barcelona continúa siendo uno de los municipios con mayor número de alojamientos turísticos.
Pero sí cambia el equilibrio. Antes, el gran reclamo era cobrar más por estancias cortas. Ahora, el propietario tiene que sumar incertidumbre normativa, límites municipales, autorización vecinal, presión social, costes de gestión y un horizonte menos claro en ciudades como Barcelona.
Para el lector, la conclusión práctica es sencilla: si ya tiene una vivienda turística, conviene revisar licencia, plazos, estatutos de la comunidad, costes reales y escenarios alternativos. Si pensaba comprar una vivienda para explotarla como alquiler vacacional, el análisis debe ser mucho más conservador que hace unos años.
La rentabilidad puede seguir existiendo, pero la etapa de comprar, anunciar y esperar ingresos altos con pocas trabas está quedando atrás. En Cataluña, el alquiler vacacional entra en una fase donde el negocio dependerá menos del entusiasmo turístico y más de los permisos, los números y la capacidad de aguantar cambios regulatorios.
