BBVA defiende el precio individual de sus hipotecas
El mensaje de BBVA llega en pleno debate sobre si el Banco de España debe poner límites a los criterios de concesión de hipotecas. Peio Belausteguigoitia, country manager de BBVA España, defendió en Santander que la entidad fija el precio de sus préstamos hipotecarios ajustando la rentabilidad y el riesgo de cada cliente.
Traducido al bolsillo del usuario: dos personas que pidan una hipoteca en el mismo banco no tienen por qué recibir la misma oferta. El tipo final puede depender de ingresos, estabilidad laboral, ahorro aportado, importe solicitado, plazo, valor de tasación, edad, vinculación con el banco y riesgo que la entidad vea en la operación.
Eso no significa que haya una nueva comisión ni un cambio contractual general para los clientes de BBVA. La noticia está en la posición del banco ante un mercado hipotecario que considera competitivo y en el recordatorio de que la oferta real de una hipoteca se decide caso por caso.
Para quien esté comparando financiación, este matiz es importante. El tipo que aparece en una web o en una simulación inicial puede servir de orientación, pero la cifra que de verdad cuenta es la que aparece en la documentación precontractual y en la oferta personalizada.
El Banco de España mira los límites, pero no sustituye al banco
El debate no sale de la nada. El Banco de España ha explicado que los límites y condiciones sobre concesión de préstamos son herramientas macroprudenciales que pueden afectar al importe máximo del préstamo según las garantías, los ingresos del prestatario o el plazo de la operación.
La propia institución aclara que estas medidas no sustituyen las condiciones que fija cada banco, sino que buscan establecer criterios prudentes cuando se detecta una relajación generalizada que pueda amenazar la estabilidad financiera. Además, se aplicarían sobre préstamos nuevos, no sobre hipotecas ya concedidas.
Por eso conviene no confundir dos planos. Una cosa es que el supervisor estudie el marco para limitar ciertos riesgos del mercado hipotecario. Otra distinta es que BBVA, o cualquier entidad, analice a cada cliente antes de aprobar una hipoteca y fijar su precio.
Para el usuario, la pregunta práctica es sencilla: cuánto dinero presta el banco, a qué plazo, con qué tipo, bajo qué condiciones y qué ocurre si deja de cumplir la vinculación pactada.
Qué debe mirar el cliente antes de aceptar una oferta
En la información comercial de su hipoteca fija, BBVA indica que puede financiar hasta el 80% del valor de la vivienda habitual y hasta el 70% si se trata de segunda vivienda. También recoge una financiación de hasta el 95% para menores de 36 años, sujeta a condiciones.
Ese porcentaje es uno de los puntos más importantes. Cuanto más dinero se pide respecto al valor de la vivienda, más ajustada suele ser la operación para el banco y más relevante resulta la capacidad de pago del cliente. No basta con mirar si la cuota entra hoy en el presupuesto: hay que valorar si seguirá siendo asumible con otros gastos de la casa, impuestos, seguros y posibles cambios de ingresos.
También hay que revisar la vinculación. BBVA señala que algunos productos pueden bonificar el TIN, entre ellos la domiciliación y mantenimiento de ingresos, el seguro de hogar y el seguro de protección de pagos. Contratarlos puede mejorar la cuota, pero no es lo mismo una hipoteca más barata por vinculación que una hipoteca barata sin condiciones.
Aquí entra la letra pequeña. El cliente debe comparar el TIN y la TAE, porque la TAE incorpora gastos y comisiones y permite medir mejor el coste total. También debe comprobar qué ocurre si deja de domiciliar ingresos, cancela un seguro, cambia la cuenta asociada o no mantiene alguno de los requisitos que daban acceso a la bonificación.
Si la operación obliga a abrir o mantener una cuenta en la entidad, conviene revisar sus posibles costes de administración y mantenimiento. En este punto puede tener sentido comparar la relación bancaria completa, no solo la hipoteca, con contenidos como mejores bancos para llevar tu nómina o mejores bancos y cuentas sin comisiones, siempre atendiendo a requisitos y condiciones reales.
La oferta personalizada no elimina la obligación de comparar
Que una hipoteca se fije según el perfil del cliente no es una anomalía. Es el funcionamiento habitual del crédito: el banco presta dinero, mide riesgo y decide precio. El problema aparece cuando el usuario compara solo el reclamo inicial y no la oferta completa.
Antes de firmar, hay que revisar la FEIN, el cuadro de amortización, el plazo, las comisiones, las compensaciones por reembolso anticipado, los seguros vinculados o bonificados, la cuenta asociada y los gastos de compraventa que no paga el banco, como impuestos o tasación.
En su información pública, BBVA recuerda además que la concesión de la hipoteca está sujeta a autorización previa del banco. Es decir, una simulación o una propuesta inicial no equivale a una aprobación definitiva.
El mensaje final para el cliente es prudente: si BBVA defiende que fija sus hipotecas según cada usuario, el usuario debe hacer lo mismo al comparar. No mirar solo el escaparate, sino el coste completo, la vinculación exigida, la financiación concedida y la capacidad real de pago durante toda la vida del préstamo.
