El último dato oficial corrige la sensación de calma que dejó junio. El Banco de España confirmó el 3 de agosto el avance del euríbor a doce meses hasta el 2,855%, cifra publicada en el BOE del 4 de agosto. En mayo había quedado en el 2,804%, de modo que la pausa de junio fue mínima y no abrió una tendencia clara a la baja.
La consecuencia práctica es sencilla: quien tenga una hipoteca variable y deba revisarla con el dato de julio puede encontrarse una cuota mayor. No afecta igual a todos. Una hipoteca fija mantiene el tipo pactado, mientras que una mixta solo queda expuesta al euríbor cuando entra en su tramo variable.
La tregua de junio apenas duró un mes
El euríbor de julio está 0,776 puntos por encima del registrado un año antes. Esa comparación anual es la que suele importar en muchas revisiones, aunque la escritura puede fijar otro mes de referencia o una actualización semestral.
El contexto tampoco invita a dar por segura una bajada inmediata. El Banco Central Europeo elevó sus tipos oficiales en 0,25 puntos en junio y los mantuvo sin cambios el 23 de julio. El tipo de depósito quedó en el 2,25%, el de las operaciones principales de financiación en el 2,40% y el de la facilidad marginal de crédito en el 2,65%.
El euríbor recoge las expectativas del mercado sobre el precio del dinero, por lo que puede moverse antes y después de cada reunión del BCE. La estabilidad de un mes no garantiza, por sí sola, que la siguiente revisión hipotecaria vaya a traer una rebaja.
Cuánto puede subir la cuota según el préstamo
Una simulación orientativa ayuda a poner el dato en euros. Para una hipoteca con 150.000 euros pendientes, 25 años por pagar y un diferencial de un punto, pasar del euríbor de julio de 2025, el 2,079%, al 2,855% de julio de 2026 elevaría el tipo aplicado del 3,079% al 3,855%.
Con esos supuestos, la cuota pasaría de unos 717,50 euros a 779,80 euros al mes. Son alrededor de 62,30 euros más mensuales y cerca de 748 euros adicionales durante un año. Es una simulación propia de Finantres basada en el sistema de amortización francés y no incluye seguros, comisiones ni posibles bonificaciones.
En una deuda pendiente de 300.000 euros, con el mismo plazo y diferencial, la subida rondaría los 124,60 euros al mes: casi 1.500 euros al año. No es una cifra universal ni un máximo. Quien deba menos capital, tenga menos plazo pendiente o un diferencial inferior notará un impacto distinto.
Qué debe revisar el hipotecado antes de hacer cuentas
El primer dato está en la escritura: la fecha de revisión y el mes de euríbor que utiliza el contrato. El Banco de España recuerda que una revisión realizada en julio puede tomar como referencia el índice de mayo o junio, según lo firmado. Por eso, el último dato publicado no se traslada automáticamente a todas las cuotas del mes siguiente.
Después hay que comprobar cuatro elementos: capital pendiente, años que quedan, diferencial y bonificaciones. Si el banco aplicaba un descuento por domiciliar la nómina, contratar seguros o cumplir otras condiciones, perderlo puede encarecer la cuota incluso más que el movimiento del índice.
La entidad revisa la mensualidad de forma automática, pero debe informar con antelación del nuevo tipo y del importe de la cuota. Conviene contrastar esa comunicación con la escritura y con un simulador hipotecario, sin olvidar que el resultado real puede variar por redondeos y condiciones específicas.
Cambiar las condiciones puede tener costes
Una subida no obliga a cambiar de hipoteca. La novación permite negociar con el mismo banco; la subrogación traslada el préstamo a otra entidad y puede modificar el tipo, el plazo o ambos. El Banco de España advierte de que estas operaciones pueden incluir gastos y comisiones, por lo que el ahorro teórico debe compararse con el coste total.
También conviene separar el precio de la hipoteca del resto de la relación bancaria. Una oferta con un tipo algo menor puede exigir una cuenta vinculada, nómina, tarjetas o seguros. Para revisar esa parte del coste pueden servir las guías de Finantres sobre cuentas bancarias sin comisiones y mejores bancos y cuentas, siempre comprobando las condiciones de cada entidad.
La idea práctica es no quedarse solo con el 2,855%. La subida real depende de la fecha de revisión, el capital que aún se debe, el plazo, el diferencial y los productos vinculados. Esos datos explican por qué un hogar puede pagar 20 euros más al mes y otro superar los 100.
