Qué ha pasado: Merlin gana más y eleva su previsión anual
Merlin Properties, cotizada en BME y miembro del Ibex 35, ha presentado a la CNMV su información financiera del primer semestre de 2026, publicada el 28 de julio. La compañía es una socimi dedicada a la adquisición y gestión de activos inmobiliarios terciarios en la Península Ibérica: oficinas, centros comerciales, logística y, cada vez más, centros de datos.
El dato central es claro: Merlin ha cerrado el semestre con 308 millones de euros de ingresos totales, un 11,7% más, incluyendo 292 millones de rentas brutas. El EBITDA se ha situado en 229 millones, también un 11,7% más, y el beneficio operativo recurrente, conocido como FFO, ha alcanzado los 180 millones, un 8% más que en el mismo periodo de 2025.
El beneficio neto contable sube hasta 579 millones, un 12,9% más. Aquí conviene separar bien las piezas: el FFO mide mejor la marcha ordinaria del negocio inmobiliario, mientras que el beneficio neto contable puede incluir revalorizaciones de activos. Por eso la previsión que eleva Merlin para el conjunto del año también se expresa en FFO: la socimi espera alcanzar 340 millones en 2026.
El cambio de fondo: los data centers ya pesan en la valoración
La noticia no es solo que Merlin gane más. La noticia es por qué está ganando más y qué tipo de inmobiliaria empieza a ser.
El valor bruto de sus activos alcanza 13.508 millones de euros, con una revalorización comparable del 3,7% frente a diciembre de 2025. Y el punto importante es que el negocio de centros de datos ha sido responsable de aproximadamente el 80% de la creación de valor durante el semestre.
Esto cambia la lectura para el lector y para el pequeño inversor. Merlin ya no se puede analizar solo como una propietaria de oficinas, centros comerciales y naves logísticas. Una parte creciente de su historia depende de alquilar infraestructura crítica para la economía digital: edificios preparados para alojar servidores, capacidad eléctrica, conectividad, refrigeración y contratos a largo plazo con grandes clientes tecnológicos.
Ahí entra la IA. Merlin no vende inteligencia artificial. Pero sí alquila parte de la infraestructura física que necesitan empresas de computación, nube e IA para operar. En 2025, la propia compañía comunicó que CoreWeave, definida como hiperescalar de IA, alojaría en su centro de datos de la Zona Franca de Barcelona una supercomputadora de entrenamiento e inferencia NVIDIA Hopper a gran escala.
Dicho de forma sencilla: el “ladrillo” que antes se medía sobre todo por metros cuadrados, ocupación y rentas comerciales empieza a medirse también por megavatios alquilados, conexiones eléctricas, fibra óptica y demanda de cómputo.
Qué significa para inversores, clientes y economía local
Para el pequeño inversor, la lectura no debería ser “la acción va a subir” o “hay que comprar”. Eso sería una mala simplificación. La lectura útil es otra: Merlin está desplazando parte de su crecimiento hacia un negocio con más componente tecnológico, más inversión inicial, más dependencia de energía y permisos, pero también con contratos que pueden elevar el valor de sus activos si se ejecutan bien.
La compañía acumula ya 160 MW alquilados o prealquilados en centros de datos y se ve en posición de superar el objetivo de 200 MW para 2026. La Fase I del Plan MEGA, de 64 MW IT, está totalmente equipada y alquilada; Barcelona y Bilbao-Arasur ya generan flujo de caja completo, mientras que Madrid-Getafe depende de conexiones eléctricas previstas para el cuarto trimestre de 2026.
Para quien quiera exponerse a esta tendencia, conviene no confundir una empresa concreta con todo un sector. Una cosa es analizar Merlin como cotizada inmobiliaria y otra buscar exposición diversificada mediante ETFs REITs, ETFs de IA o ETFs del sector tecnológico. La diferencia importa: cambia el riesgo, la concentración y la dependencia de una sola compañía.
Para los municipios, el impacto tampoco debe exagerarse. Los centros de datos pueden atraer inversión, actividad técnica y proveedores especializados, pero no siempre generan empleo masivo estable. Además, dependen de licencias, energía, conexiones, suelo y planificación pública. En Bilbao-Arasur, por ejemplo, Merlin sitúa su campus en la plataforma logística de Arasur, en Rivabellosa, Álava, con conexiones de fibra y energía renovable asociada.
También hay avances pendientes. En Zaragoza Wind se ha aprobado la Declaración de Interés General de Aragón, lo que inicia trámites urbanísticos, pero Merlin aún prevé presentar la solicitud del Proyecto de Interés General de Aragón para poder iniciar la construcción. En la Fase III, además, hay licencias solicitadas y comercialización en negociación avanzada, no proyectos completamente ejecutados.
La parte que no conviene perder de vista
Los centros de datos explican el gancho, pero el negocio tradicional de Merlin sigue siendo relevante. Las oficinas mantienen una ocupación del 93,6%, la logística se sitúa en el 95% y los centros comerciales alcanzan el 96,9%, con ventas de inquilinos un 8,4% superiores al mismo periodo del año anterior.
Esto importa porque el salto de Merlin no se apoya solo en una promesa tecnológica. Hay una base inmobiliaria que sigue generando rentas. Pero el mercado va a mirar cada vez más la ejecución del Plan MEGA: cuántos MW se alquilan, a qué precios, con qué clientes, con qué inversión, con qué deuda y con qué plazos reales de conexión.
La deuda, por ahora, no aparece como el principal problema. El LTV baja al 24,5%, frente al 28,9% de cierre de 2025, después de la ampliación de capital realizada en marzo para financiar la fase III del Plan MEGA. La liquidez alcanza 2.571 millones y el vencimiento medio de la deuda se sitúa en 4 años.
La pregunta útil para el lector no es si Merlin “se ha convertido en tecnológica”. No lo ha hecho. Sigue siendo una inmobiliaria. Pero una inmobiliaria que está usando suelo, edificios, energía y conectividad para capturar parte del crecimiento de la IA.
Y eso cambia la forma de mirarla: menos como una simple socimi de oficinas y más como una compañía inmobiliaria con una pata de infraestructura digital. Ahí está la oportunidad. Y también la letra pequeña.
