La primera comprobación no está en el recibo, sino en la escritura y en la documentación previa del préstamo. El criterio que mantiene el Banco de España es claro: si el contrato no imponía mantener una cuenta en esa entidad, el cliente puede pagar la hipoteca de otras formas.
Eso abre una vía práctica que muchos consumidores pasan por alto. Si esa obligación no figura en el contrato, el pago puede hacerse mediante domiciliación desde otra entidad, por transferencia o incluso por ingreso en efectivo en el propio banco, según recuerda el supervisor.
Por eso, antes de discutir una comisión concreta, conviene revisar si la cuenta era realmente una condición del préstamo o si el banco la mantuvo como una operativa más. Ese matiz es el que separa una comisión discutible de otra que puede tener respaldo contractual.
La fecha de firma cambia por completo el criterio del Banco de España
Aquí está el punto decisivo. Si la hipoteca se firmó antes del 29 de abril de 2012, el Banco de España entiende que no corresponde cobrar comisión de mantenimiento cuando esa cuenta se abrió por imposición de la entidad y se usa solo para gestionar el préstamo.
Ese “solo” importa mucho. El supervisor explica que la cuenta puede servir para cargar la cuota hipotecaria e incluso otros pagos ligados al préstamo, como ciertos seguros vinculados, sin que eso justifique por sí solo la comisión. Pero si también se usa para sacar dinero, pagar otros recibos o mover gastos ajenos a la hipoteca, el escenario cambia.
Si la hipoteca se firmó después del 29 de abril de 2012, o fue objeto de novación más adelante, el banco sí puede cobrar esa comisión, pero no de cualquier manera. Debió informar antes de contratar de que la cuenta era obligatoria y de su coste, incluir ese importe en la TAE y recogerlo expresamente en el contrato, sin poder modificarlo de forma unilateral mientras la cuenta no tenga otros usos distintos de la gestión del préstamo.
Cuándo toca reclamar y qué debería hacer el banco
La consecuencia práctica es bastante sencilla. Si el préstamo es anterior a abril de 2012 y la cuenta solo se utiliza para la hipoteca, el cobro puede ser contrario a las buenas prácticas bancarias. Y si el préstamo es posterior, la clave pasa por revisar si el coste estaba bien informado y bien incorporado a la documentación precontractual y contractual.
Además, el propio Banco de España ha ido un paso más allá en su criterio de 2023. El supervisor considera que no es una práctica diligente obligar al cliente a pedir la devolución cada vez que se le carga esa comisión. Si la exención aplica y el banco puede comprobar el uso de la cuenta, debería ser la entidad la que retroceda el cobro sin necesidad de reclamación reiterada.
También conviene no perder de vista el final de la hipoteca. Cuando el préstamo ya está pagado, la cuenta vinculada no se cancela sola, y mantenerla abierta puede seguir generando comisiones. Para quien esté valorando mover su operativa diaria, puede ser útil revisar estas cuentas online o acudir al comparador de bancos de Finantres. Y si lo que se busca es poner en orden alternativas de ahorro y operativa, una herramienta como este Excel gratuito con las mejores cuentas bancarias también puede servir de apoyo.
El mensaje de fondo del Banco de España no es que todas estas comisiones sean ilegales, sino algo más útil para el consumidor: no siempre proceden. Si la cuenta fue impuesta para la hipoteca, toca revisar contrato, fecha y uso antes de dar el cobro por bueno.
